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土地财政,终于迎来巨变

来源:房领地

发布时间:2021-06-09

  上周五,财政部放出了一记重锤——《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》(简称:“通知”)发布,内文明确提出——

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  将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入,全部划转给税务部门负责征收。

  这里面最引人瞩目的,就是“国有土地使用权出让收入”,地方的土地出让金日后由税务部门负责征收,而税务部门是由中央垂直管理的。

  因此,随着这份通知的出台,不少业内人士表示,这意味着土地使用权出让收入将从“地方收入”变为“国家收入”,而延续多年的土地出让金制度也将走向终结。

  果真如此吗?

  01土地出让金,性质没变

  随着6月4日财政部在官网上发布《通知》,坊间也是流言四起,其中最博眼球的,就是说土地出让金以后要上交给中央了,土地出让金制度要走向终结了。

  相关的分析也是有鼻子有眼,毕竟税务部门是由中央集中垂直管理的,现在让税务部门负责征收土地使用权的出让收入,这不意味着中央对土地财政动手了吗?

  在此基础上,很多人进一步联想到,土地财政收入归中央后,地方的卖地热情也会随之下降,土地市场将重归理性,进而带动房价的下降……

  对此,站长只能说,理想很美好,但现实很骨感。

  中国财政科学研究院国资中心主任文宗瑜表示,假如土地使用权出让收入划归中央,至少需要经过全国人大的决定。

  所以,这次发布的《通知》,只是改变了土地使用权出让收入的征收部门,本身的性质是没有变的。

  事实上,税务部门的改革一直在有条不紊地进行中。2018年3月,高层发布了《深化党和国家机构改革方案》,内文明确提出,合并省级和省级以下国税地税机构后,税务部门具体承担所辖区域内各项税收、非税收入征管等职责。

  而这一次的动静之所以闹得这么大,主要是“国有土地使用权出让收入”触及到了一部分人敏感的神经,所以就引爆了舆论。

  事实上,这只是之前政策的延续。从《通知》本身来看,四项非税收入划转税务部门征收的工作开展也说得很明白,先试点,后推开——

  自2021年7月1日起,选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省(自治区、直辖市、计划单列市)以省(区、市)为单位开展征管职责划转试点,探索完善征缴流程、职责分工等,为全面推开划转工作积累经验。暂未开展征管划转试点地区要积极做好四项政府非税收入征收划转准备工作,自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。

  字里行间,并没有涉及到“国有土地使用权出让收入归中央”的字眼。

  另外,《通知》中还提到了“除本通知规定外,四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策,继续按照现行规定执行。”

  换句话说,土地出让金的性质是没有变的,卖地的钱还是地方政府的。

  02长期影响,关乎你我

  我们再来探讨一个问题——

  由税务部门征收土地出让金,会不会对当前的房地产市场造成影响呢?

  答案是妥妥的,因为税务部门一旦接手,钱的透明度就提高了嘛。

  有一说一,现在的土地市场有不少猫腻。毕竟此前土地出让金的征收部门是各地的自然资源部门,这是当地政府的直属部门。这就有可能出现这种情况:一边供着地,一边收着钱,左手进,右手出。很多实际案例也警示我们,地方对于土地收支的管理自主权太高,就会导致不规范的现象时有发生。

  打个比方,之前闹得沸沸扬扬的某省合村并居问题,背后牵头的就是该省的自然资源厅。自然资源厅之所以会去牵头搞“合村并居”,主要跟一条土地政策有关——原国土资源部曾出台政策,允许地方政府在减少农村建设用地的同时,增加城市建设用地指标。

  这里面的水就深了。

  农村建设用地主要是宅基地,拆农民房子搞合村并居就能减少农村建设用地,然而再利用指标的增减,将城市闲置的土地转化为建设用地,从而获取更高的土地出让金。另外,部分城市的地方政府还会为了加大招商引资的力度,以各种名义减免土地出让收入,以“招商引资”“旧城改造”“国有企业改制”等名义,违规卖地和收取土地出让金。在这种情况下,土地出让金的规模和流向就不清晰了。

  挪用、截留、挤占土地出让金的情况也不少见。最典型的就是在土地交易后,部分地方政府部门随意挪用资金,这样的操作不仅会造成财务风险,甚至可能滋生腐败现象。

  《上海证券报》曾报道称,国家审计署在2010年对全国11个市的政府土地出让收入情况进行审计,有高达674.81亿元的土地出让金存在管理不规范的问题,9.18亿元未纳入国库管理,将土地出让收入用于建设、购置办公楼、商务楼、职工住宅的情况也时有发生。

  而现在,将土地出让金划转给税务部门征收,最显而易见的影响就是把整个过程透明化了。

  首先,税务系统是独立于地方政府的,由税务部门征收土地出让金,不仅能减少减免、挪用的违规操作,也能让土地收支走向规范化。

  其次,土地出让金由税务部门征收,也让中央能摸到地方的“底”。1994年实行的分税制改革,留下的最大“隐患”就是土地出让收入归地方政府。伴随着房价的上涨,地方对土地市场过高的管理自主权,以及以前不甚透明的流程,都让土地出让金的真正规模成了谜。

  可以说,本次通知的出台,还顺便敲打了各地,短期不管,但不意味着以后也不管。

  伴随着《通知》出炉,还有一种解读很是吸睛——

  这是在为房地产税做准备。

  我们都知道,很多城市是靠着土地财政拉经济,越小的城市往往越是依赖土地经济。而房地产税,从某种程度上说,是解决土地财政依赖的重要手段。

  过去土地出让金说不清道不明,中央很难权衡土地财政与房地产税之间的关系。而随着土地出让金改由税务部门征收,真实数字也即将浮现,想来也能为房地产税的开征提供可参考的数据。

  03结语

  大众对土地财政的关注,某种程度上也源于对高昂房价的难耐。

  在全民投身房地产的年代,卖地收入已经成为绝大多数城市的主要财政收入来源。截至2020年12月25日,2020年全国300城土地出让金高达54603亿元,比2019年整年上升了12.1%。

  在土地财政时代,各种新区林立,房价随着概念起飞,什么投资理财都不如买房。在房价飞奔的几十年里,我们看到了太多的造富神话,但更多的,还是为了一套房挣扎的普通人。

  若说北上广深这类一线城市还有源源不断的人口注入,为楼市的热度再添一把火,那诸多人口外流、人均月收入不过两三千的小县城,还动辄房价过万,无论如何也不合适吧!

来源:腾讯房产

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